Senda inn spurningu
Sólin Sólin Rís 05:22 • sest 21:31 í Reykjavík
Tunglið Tunglið Rís 23:11 • Sest 05:11 í Reykjavík
Flóð Flóð Árdegis: 06:38 • Síðdegis: 18:56 í Reykjavík
Fjaran Fjara Árdegis: 00:39 • Síðdegis: 12:46 í Reykjavík
Visit the English version

Flokkun:

Félagsvísindi Hagfræði

Hvað eru húsbréf og hvernig fara viðskipti með þau fram?

Gylfi Magnússon

Húsbréf eru skuldabréf sem Íbúðalánasjóður gefur út. Þau eru ýmist til 25 eða 40 ára og bera fasta vexti auk verðbóta. Áður voru húsbréf gefin út á pappír en nú eru þau rafræn. Þau eru skráð í Kauphöll Íslands og ganga kaupum og sölu eins og hver önnur verðbréf. Hægt er að kaupa og selja þau fyrir milligöngu ýmissa fjármálafyrirtækja. Íbúðalánasjóður greiðir bréfin með því að draga fjórum sinnum á ári út tiltekin húsbréf, sem valin eru af handahófi úr hópi þeirra sem gefin voru út á sama tíma, og greiða eigandanum höfuðstólinn með vöxtum og verðbótum frá því að bréfin voru gefin út.

Húsbréf verða til við fasteignaviðskipti. Með nokkurri einföldun má segja að þau séu notuð þannig að kaupandi íbúðar tekur lán hjá Íbúðalánasjóði, með veði í íbúðinni, en í stað þess að reiða af hendi þá fjárhæð sem tekin er að láni lætur Íbúðalánasjóður kaupandann fá húsbréf. Þetta eru því eiginlega skuldabréfaskipti, kaupandinn lætur Íbúðalánasjóð fá fasteignaveðbréf og Íbúðalánasjóður lætur húsbréf á móti. Seljandi íbúðarinnar fær síðan húsbréfin sem hluta af greiðslu fyrir hana. Seljandinn annað hvort á húsbréfin áfram eða selur þau til þriðja aðila. Seljandi íbúðarinnar eða sá sem kaupir húsbréfin er því í raun að lána Íbúðalánasjóði og sjóðurinn lánar féð áfram til kaupanda íbúðarinnar.

Húsbréfareiknivél Landsbanka Íslands.

Lánið sem Íbúðalánasjóður veitir er svokallað jafngreiðslulán og eins og húsbréfin ýmist til 25 eða 40 ára. Jafngreiðslulán eru þess eðlis að samtala vaxta og afborgana er alltaf sú sama, áður en tekið er tillit til verðbóta. Það þýðir að lántakandinn greiðir alltaf sömu upphæð af láninu í hverjum mánuði, áður en tekið er tillit til verðbóta. Í fyrstu er hver mánaðargreiðsla að stórum hluta vextir og einungis að litlum hluta afborgun en undir lok lánstímans snýst þetta við. Útdrátturinn sem fyrr var sagt frá á að tryggja að jafnvægi sé á milli streymis fjár inn í Íbúðalánasjóð, frá þeim sem tekið hafa lán, og út úr Íbúðalánasjóði, til þeirra sem eiga húsbréf.

Þegar þetta er skrifað geta húsbréfalán numið allt að 70% af verði íbúðar ef kaupandinn er að kaupa sína fyrstu íbúð en ella 65%. Þó er lánað mest 8 milljónir til kaupa á notaðri íbúð og 9 milljónir til kaupa á nýrri og aldrei meira en 85% af brunabótamati. Tekjulágir og eignalitlir geta í sumum tilfellum fengið viðbótarlán umfram þetta.

Nú eru vextir á lánum Íbúðalánasjóðs 5,1% en vextir á nýútgefnum húsbréfum aðeins lægri eða 4,75%. Mismunurinn á meðal annars að standa undir kostnaði við rekstur Íbúðalánasjóðs. Vegna þess að húsbréfin eru seld á markaði getur ávöxtunarkrafan sem kaupendur og seljendur gera til bréfanna verið önnur en 4,75%. Ef ávöxtunarkrafa markaðarins er lægri en 4,75% er greitt yfirverð fyrir bréfin en ef hún er hærri eru þau seld með afföllum. Þetta þýðir að sá sem tekur lán frá Íbúðalánasjóði fær ekki nema í algjörum undantekningatilfellum þá upphæð að láni sem hann á að standa skil á til sjóðsins, hann fær meira ef greitt er yfirverð fyrir húsbréfin en minna ef þau eru seld með afföllum.

Oft tekur seljandi íbúðar á sig afföll af húsbréfum og fær því minna greitt í raun fyrir íbúðina en tilgreint er á kaupsamningi (það er þegar ávöxtunarkrafa markaðarins er hærri en nafnávöxtun bréfanna, þetta snýst við ef greitt er yfirverð fyrir bréfin) en það er þó samkomulagsatriði á milli kaupanda og seljanda. Húsbréf eru með ríkisábyrgð og ávöxtunarkrafa til þeirra endurspeglar það, hún er því til dæmis alla jafna svipuð og til spariskírteina og lægri en almennt tíðkast á lánum gegn veði í fasteign.

Frekara lesefni á Vísindavefnum:

Mynd:

Höfundur

Gylfi Magnússon

Gylfi Magnússon

prófessor í hagfræði við HÍ

Útgáfudagur

27.2.2003

Spyrjandi

Hreinn Þór Hauksson

Efnisorð

Tilvísun

Gylfi Magnússon. „Hvað eru húsbréf og hvernig fara viðskipti með þau fram?“ Vísindavefurinn, 27. febrúar 2003. Sótt 24. apríl 2024. http://visindavefur.is/svar.php?id=3183.

Gylfi Magnússon. (2003, 27. febrúar). Hvað eru húsbréf og hvernig fara viðskipti með þau fram? Vísindavefurinn. Sótt af http://visindavefur.is/svar.php?id=3183

Gylfi Magnússon. „Hvað eru húsbréf og hvernig fara viðskipti með þau fram?“ Vísindavefurinn. 27. feb. 2003. Vefsíða. 24. apr. 2024. <http://visindavefur.is/svar.php?id=3183>.

Chicago | APA | MLA

Þessi síða notar vafrakökur Nánari upplýsingar

Ég samþykki
Spyrja

Sendu inn spurningu LeiðbeiningarTil baka

Hér getur þú sent okkur nýjar spurningar um vísindaleg efni.

Hafðu spurninguna stutta og hnitmiðaða og sendu aðeins eina í einu. Einlægar og vandaðar spurningar um mikilvæg efni eru líklegastar til að kalla fram vönduð og greið svör. Ekki er víst að tími vinnist til að svara öllum spurningum.

Persónulegar upplýsingar um spyrjendur eru eingöngu notaðar í starfsemi vefsins, til dæmis til að svör verði við hæfi spyrjenda. Spurningum er ekki sinnt ef spyrjandi villir á sér heimildir eða segir ekki nægileg deili á sér.

Spurningum sem eru ekki á verksviði vefsins er eytt.

Að öðru leyti er hægt að spyrja Vísindavefinn um allt milli himins og jarðar!

=

Senda grein til vinar

=

Hvað eru húsbréf og hvernig fara viðskipti með þau fram?
Húsbréf eru skuldabréf sem Íbúðalánasjóður gefur út. Þau eru ýmist til 25 eða 40 ára og bera fasta vexti auk verðbóta. Áður voru húsbréf gefin út á pappír en nú eru þau rafræn. Þau eru skráð í Kauphöll Íslands og ganga kaupum og sölu eins og hver önnur verðbréf. Hægt er að kaupa og selja þau fyrir milligöngu ýmissa fjármálafyrirtækja. Íbúðalánasjóður greiðir bréfin með því að draga fjórum sinnum á ári út tiltekin húsbréf, sem valin eru af handahófi úr hópi þeirra sem gefin voru út á sama tíma, og greiða eigandanum höfuðstólinn með vöxtum og verðbótum frá því að bréfin voru gefin út.

Húsbréf verða til við fasteignaviðskipti. Með nokkurri einföldun má segja að þau séu notuð þannig að kaupandi íbúðar tekur lán hjá Íbúðalánasjóði, með veði í íbúðinni, en í stað þess að reiða af hendi þá fjárhæð sem tekin er að láni lætur Íbúðalánasjóður kaupandann fá húsbréf. Þetta eru því eiginlega skuldabréfaskipti, kaupandinn lætur Íbúðalánasjóð fá fasteignaveðbréf og Íbúðalánasjóður lætur húsbréf á móti. Seljandi íbúðarinnar fær síðan húsbréfin sem hluta af greiðslu fyrir hana. Seljandinn annað hvort á húsbréfin áfram eða selur þau til þriðja aðila. Seljandi íbúðarinnar eða sá sem kaupir húsbréfin er því í raun að lána Íbúðalánasjóði og sjóðurinn lánar féð áfram til kaupanda íbúðarinnar.

Húsbréfareiknivél Landsbanka Íslands.

Lánið sem Íbúðalánasjóður veitir er svokallað jafngreiðslulán og eins og húsbréfin ýmist til 25 eða 40 ára. Jafngreiðslulán eru þess eðlis að samtala vaxta og afborgana er alltaf sú sama, áður en tekið er tillit til verðbóta. Það þýðir að lántakandinn greiðir alltaf sömu upphæð af láninu í hverjum mánuði, áður en tekið er tillit til verðbóta. Í fyrstu er hver mánaðargreiðsla að stórum hluta vextir og einungis að litlum hluta afborgun en undir lok lánstímans snýst þetta við. Útdrátturinn sem fyrr var sagt frá á að tryggja að jafnvægi sé á milli streymis fjár inn í Íbúðalánasjóð, frá þeim sem tekið hafa lán, og út úr Íbúðalánasjóði, til þeirra sem eiga húsbréf.

Þegar þetta er skrifað geta húsbréfalán numið allt að 70% af verði íbúðar ef kaupandinn er að kaupa sína fyrstu íbúð en ella 65%. Þó er lánað mest 8 milljónir til kaupa á notaðri íbúð og 9 milljónir til kaupa á nýrri og aldrei meira en 85% af brunabótamati. Tekjulágir og eignalitlir geta í sumum tilfellum fengið viðbótarlán umfram þetta.

Nú eru vextir á lánum Íbúðalánasjóðs 5,1% en vextir á nýútgefnum húsbréfum aðeins lægri eða 4,75%. Mismunurinn á meðal annars að standa undir kostnaði við rekstur Íbúðalánasjóðs. Vegna þess að húsbréfin eru seld á markaði getur ávöxtunarkrafan sem kaupendur og seljendur gera til bréfanna verið önnur en 4,75%. Ef ávöxtunarkrafa markaðarins er lægri en 4,75% er greitt yfirverð fyrir bréfin en ef hún er hærri eru þau seld með afföllum. Þetta þýðir að sá sem tekur lán frá Íbúðalánasjóði fær ekki nema í algjörum undantekningatilfellum þá upphæð að láni sem hann á að standa skil á til sjóðsins, hann fær meira ef greitt er yfirverð fyrir húsbréfin en minna ef þau eru seld með afföllum.

Oft tekur seljandi íbúðar á sig afföll af húsbréfum og fær því minna greitt í raun fyrir íbúðina en tilgreint er á kaupsamningi (það er þegar ávöxtunarkrafa markaðarins er hærri en nafnávöxtun bréfanna, þetta snýst við ef greitt er yfirverð fyrir bréfin) en það er þó samkomulagsatriði á milli kaupanda og seljanda. Húsbréf eru með ríkisábyrgð og ávöxtunarkrafa til þeirra endurspeglar það, hún er því til dæmis alla jafna svipuð og til spariskírteina og lægri en almennt tíðkast á lánum gegn veði í fasteign.

Frekara lesefni á Vísindavefnum:

Mynd:...